住宅に関わる税制について

今回は、令和4年度の税制についてです。住宅購入をする上で、避けては通れないお金の話！今が買い時なのか考える上でも、税制について知っておくことは大切です。

税制の中でも特に大きな「住宅ローン減税」をはじめ、住宅取得に関わる税制についてまとめました。

そもそも住宅ローン減税とは・・・

住宅ローン減税は、正式名称「住宅借入金等特別控除」(以下、住宅ローン減税)です。

住宅ローン減税は、住宅ローンを借り入れて住宅購入する際に、購入者の金利負担を軽減するために制定された制度です。

この制度が適用になることで、年末の住宅ローン残高×0.7%分が所得税から控除されます。

もし、所得税から控除しきれない場合は住民税から控除されます。(上限額9.75万円)

また、令和4年度から施行の住宅ローン減税では、適用期間は13年になっています。

では、なぜ国がお金を払ってでも住宅購入を促進するのでしょうか？

家一軒につき、約10万個の部材が必要とも言われています。

住宅の建築をすることで、多くのお金やモノ、人が動き、経済の活性化につながるとされているからであると言われています。

そのため、国が力を入れている税制になります。

【 住宅ローン減税の対象条件 】

• 本人居住用の住宅であること
  よって、投資用など不動産収入を得るもの、セカンドハウスのための借入などは対象外になります。
• 住宅ローンの借入期間が10年以上であること
• 所得2000万円以下であること
• 延床面積が50m²以上であること

【 住宅ローン減税適用期間 】

令和4年～令和7年までの入居が対象

【 令和3年までの住宅ローン減税からの変更点 】

▼所得要件

令和3年度までは所得上限3000万円まででしたが、今回の新制度から上限2000万円に変更になりました。(所得控除などを除いた所得)

上限額を引き下げることで、昨年までに比べ対象になる購入者の対象が増加しました。

▼控除率の改定

令和3年度では、年末の借入残高×1%が控除されていました。

今回の新制度から控除率が0.7%へ引き下げになりました。

引き下げの要因として、逆ザヤ問題が大きな要因だと考えられます。

逆ザヤは以前より問題視されていました。

▼逆ザヤとは

住宅ローン減税における逆ザヤは、控除率と金利の関係によって生じます。

以前までは、金利が1%以上ありました。

なので、負担軽減のため1%を控除していました。

しかし、現在では変動は金利の場合、1%以下の金融機関が多くなっています。

この状況だと、負担軽減どころか差額分が儲かってしまいます。

住宅ローン減税は、もちろん国民の税金によって支払われています。

そのため、儲かる仕組みではよくないです。

住宅購入者の負担を減らすことと、儲かる仕組みにならないようにすることのバランスをとった結果、控除率0.7%になったのではないかと考えられます。

▼住宅ローン残高の上限

住宅の性能値によって、上限が異なっています。

2050年のカーボンニュートラルに向けて、認定住宅や低炭素住宅を取得の購入者には最大で5000万円の上限になっています。

また、ZEH水準の省エネ住宅には4500万円となっており、省エネ性能の高い住宅を購入する取得者には優遇措置が取られています。

注目すべき点は、令和6年、7年でのその他の住宅です。

その他の住宅では、住宅ローン減税の適用対象外になっています。

この要件からも、国を挙げてカーボンニュートラルの実現に向けて取り組んでいく姿勢が感じられます。

▼住民税の控除額の引き下げ

令和3年までは、所得税から控除しきれない控除額を住民税から控除する場合、上限額が13.67万円でした。

新制度では、上限額が9.75万円に引き下げられています。

▼控除期間の延長

令和3年までは、基本的には10年間。消費税10%に引き上げになったことへの措置として13年も認められていました。

今回の新制度より、原則13年に変更されました。

▼住宅ローン減税新制度の影響

大きな影響を受けることが予想されるのは所得が2000万円以上～3000万円未満の人です。

最大で5000万円×0.7%で445万円の控除を受けられるはずだった人が出てきます。

総合的には、今回の改正で影響を受ける人は少ないと思われます。

控除率は1%から0.7%へ引き下げられていますが、控除期間は延長されています。

このことより、今回の改正は逆ザヤ問題にメスを入れた程度に留まるのではないでしょうか。

ただ、重視すべき点は、時期です。

令和4、5年と令和6、7年で住宅ローン残高の上限が変更になる点です。

いつから家づくりを始めて、いつまでに入居するかをあらかじめ計画しておく必要が出てきます。

▼認定長期優良住宅に関する特例措置

住宅ローン減税以外に住宅取得に必要な税金の特例措置を紹介します。

その中でも、「固定資産税」「登録免許税」「不動産取得税」についてまとめました。

これらの適用期限は令和6年3月31日までになっています。

【 固定資産税 】

固定資産税とは、土地や家屋などの固定資産にかかる税金のこと。

固定資産の所有者が、固定資産の価値に応じて算出した税額を市町村に支払います。

▼固定資産税の特例措置

新築住宅にかかる固定資産税が2分の1になります。

例えば、
固定資産の評価額：1000万円
固定資産税率：1.4%
減額期間：一般住宅 3年、長期優良住宅 5年

5年間合計の税額比較

【 登録免許税 】

登録免許税とは、住宅や土地を購入した際の登記手続きに国に支払う税金のことです。

登記とは、所有している土地や建物を対外的に「自分が所有している不動産である」と示すための手続きです。

登記を行う際には、法務局にある登記簿に記録する必要があります。

この登録免許税は、土地や建物の評価額に税率をかけて計算されます。

ですので、土地の代金が1000万円だとしても評価額が700万円であれば、700万円に税率をかけて計算されます。

【 不動産取得税 】

不動産取得税とは、土地や建物を取得した際に、一度だけ支払う地方税のことです。

評価額－控除額1200万円×3%=税額

→長期優良住宅の場合1300万円控除されます

家づくりにおいて税制は大事です。

今回は、家づくりに関わる税金や税制についてまとめました。

税制の適用時期やメリットを知ることで、今後の家づくりのスケジュールも立てやすくなるのではないでしょうか。

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